Gedaalde WOZ-waarde? Mogelijk recht op belastingteruggave in box 3

De discussie over de belastingheffing in box 3 heeft veel stof doen opwaaien, vooral onder vastgoedbezitters. In de praktijk blijkt het forfaitaire stelsel, waarbij de Belastingdienst uitgaat van een geschat rendement op vermogen, vaak ongunstig uit te pakken. Zeker voor verhuurders die te maken hebben met gereguleerde huren terwijl de fiscus rekent met hoge WOZ-waarden.

Sinds het Kerstarrest van de Hoge Raad op 24 december 2021 is duidelijk dat het oude box 3-stelsel in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Belasting over fictieve rendementen is niet altijd rechtvaardig, en belastingplichtigen moeten de mogelijkheid krijgen om hun werkelijke rendement aan te tonen.

In dit artikel leggen we uit hoe een daling van de WOZ-waarde kan leiden tot belastingteruggave. We richten ons specifiek op vastgoed in box 3, zoals een verhuurde woning.

Van forfaitair naar werkelijk rendement

Tot nu toe rekende de Belastingdienst met een verondersteld (forfaitair) rendement op basis van het soort vermogen en de WOZ-waarde van het vastgoed. Met de invoering van de tegenbewijsregeling voor Box 3 verandert dit tijdelijk. Belastingplichtigen mogen voor de jaren 2017 tot en met 2024 hun werkelijke rendement aantonen.

Wat telt dan mee? Voor vastgoed zijn dat onder andere:

• Huurinkomsten
• Waardestijging of waardedaling van het object, gebaseerd op WOZ-waarden

Een waardedaling van een woning kan het rendement flink drukken. Dit kan voordelig uitpakken bij het opstellen van de belastingaangifte.

Voorbeeld: Peter verhuurt een woning in Utrecht

• WOZ per 1 januari 2022: €430.000
• WOZ per 1 januari 2023: €405.000
• Jaarlijkse huurinkomsten: €12.000 (1.000 euro per maand)
• Waardedaling: €25.000
• Peter betaalt 32% belasting over zijn rendement in box 3

Berekening forfaitair rendement

• Forfaitair rendement = €430.000 x 0,9 (leegwaarderatio) x 6,04 procent = €23.349
• Te betalen belasting = €23.349 x 32% = €7.471

Berekening werkelijk rendement

Werkelijk rendement = €12.000 huurinkomsten minus €25.000 waardedaling = €-13.000

(Een negatief rendement op nul gezet)

Resultaat

Peter heeft volgens de forfaitaire methode €7.471 te veel belasting betaald. Dit bedrag kan hij terugvragen. Als zijn werkelijke rendement juist hoger was geweest dan het forfaitaire rendement, dan hoeft hij niets bij te betalen.

Hoe kun je belasting terugvragen?

Vanaf zomer 2025 stelt de Belastingdienst het formulier ‘Opgaaf werkelijk rendement’ beschikbaar via Mijn Belastingdienst. Daarmee kun je voor de jaren 2020 tot en met 2024 je werkelijke rendement opgeven.

Let op: Bij het opgeven van werkelijk rendement in box 3 gelden enkele belangrijke voorwaarden:

• Alle vermogensbestanddelen in box 3 moeten worden meegenomen; het gaat dus om het totale vermogen, niet alleen om bijvoorbeeld een verhuurd pand.
• Kosten zoals onderhoud, advieskosten of beheerskosten worden niet in mindering gebracht.
• Verliezen uit andere jaren mogen niet worden verrekend; het rendement wordt per jaar afzonderlijk beoordeeld.
• Per jaar gelden specifieke regels voor het recht op belastingteruggave op basis van werkelijk rendement.
• Voor de jaren 2017 tot en met 2019 kan teruggaaf alleen plaatsvinden onder andere als er eerder een verzoek tot ambtshalve vermindering is gedaan, respectievelijk voor het einde van 2022-2024.

Bekijk de voorwaarden per jaar op de website van de Belastingdienst: Welke jaren doorgeven werkelijk rendement

Meer informatie van de Belastingdienst vind je op: Werkelijk rendement doorgeven

Automatische alert bij gedaalde WOZ-waarde

Binnen SignAssist is een nieuwe functionaliteit toegevoegd. Deze waarschuwt automatisch als een object mogelijk in aanmerking komt voor belastingteruggave op basis van gedaalde WOZ-waarden.

Wat doet de alert?

• Vergelijkt jaarlijkse WOZ-waarden van elk object
• Berekent het verschil in WOZ-waarde
• Geeft aan of de waardedaling verrekend kan worden met het rendement
• Biedt de mogelijkheid om direct hulp aan te vragen

Met één druk op de knop kun je alle relevante gegevens automatisch laten doorsturen aan een gerenommeerd belastingadviesbureau voor hulp bij het proces.

Hulp nodig? Wij helpen je op weg

Samen met belastingadviesbureau X biedt SignAssist ondersteuning bij het terugvorderen van te veel betaalde box 3-belasting.

Wat kun je verwachten?

• Analyse van je WOZ-gegevens
• Hulp bij het invullen van het formulier
• Geautomatiseerde gegevensoverdracht vanuit SignAssist

Voor klanten van SignAssist is deze dienst beschikbaar vanaf €50.

Hoe begin je?

Ben je al klant? Log dan in bij SignAssist en bekijk per object of er een alert is die wijst op een mogelijke belastingteruggave. Ben je nog geen klant? Maak dan nu gratis een account aan via onze website.